Le compromis de vente ou promesse synallagmatique de vente scelle un accord entre l’acheteur et le vendeur d’un bien immobilier. Ce contrat engage le vendeur à vendre le bien et l’acheteur à acheter en respectant les conditions de vente indiquées dans celui-ci. Cependant sans la réalisation de certaines conditions comme un refus de prêt des banques, la vente sera annulée. Le compromis est donc un engagement en attendant la signature de l’acte définitif.

Le compromis de vente peut être signé sous seing privé contrairement à l’acte de vente authentique qui lui doit être notarié. La signature de l’acte définitif se fait trois à quatre mois après la signature de l’avant-contrat. Ce délai peut être prolongé après négociation avec le vendeur. Ce délai permet au notaire de compléter les formalités telles que la vérification du droit de propriété ou la levée d’hypothèque et à l’acquéreur de souscrire à un crédit immobilier pour le financement de son achat.

Lors de la signature d’un compromis de vente, l’agent immobilier ou le notaire  convoque le vendeur et l’acheteur pour la lecture et la signature du compromis. Cette étape permet une compréhension claire du compromis dans son ensemble et des clauses suspensives.

Afin de confirmer son engagement, l’acheteur devra verser un acompte se situant entre 5 et 10 % du prix. Lors de la signature de l’acte définitif, cette somme sera déduite du prix de vente. En cas de rétraction dans le délai légal ou non-réalisation d’une clause suspensive, le vendeur sera dans l’obligation de restituer cette somme à l’acquéreur. Si le dépôt de garantie est considéré comme une bonne pratique, il n’est pas obligatoire. L’acheteur peut demander à diminuer le montant ou à ne pas le verser.

Le vendeur et l’acheteur peuvent décider de signer sous seing privé. La présence d’un notaire n’est pas requise pour la rédaction du compromis de vente dans ce cas-là. Il est cependant recommandé de s’adresser à un professionnel, soit un officier public ou un notaire pour cet exercice. La rédaction et la signature du compromis de vente par un notaire lui confèrent une valeur non négligeable et apportent certaines garanties pour les deux parties. Avoir recours à un notaire est un gage de sécurité en ce qui concerne le déroulement de la transaction. Il sera, entre autres, attentif aux documents à annexer, dont le nombre a augmenté depuis la loi Alur de 2014. L’absence d’un de ces documents pourrait occasionner le renvoi automatique du délai de rétraction de l’acheteur. Qui plus est, il vous sera d’une grande aide si des clauses suspensives sont ajoutées. Une clause jugée défavorable envers une des parties sera considérée comme non valable. À noter que le compromis de vente doit refléter la volonté des deux parties et s’adapter à leurs situations personnelles.

Si un vendeur fait appel à une agence immobilière pour la vente de son bien, c’est cette dernière qui se chargera de la rédaction du compromis de vente. La signature aura alors lieu à l’agence en présence de l’agent immobilier. En général, l’agent utilise un modèle type de compromis qu’il renseigne à chaque nouvelle vente, s’assurant ainsi que toutes les informations nécessaires y sont présentes. Cette prestation n’entraîne aucun coût supplémentaire.

Le vendeur ou l’acquéreur peuvent décider que l’intervention d’un notaire est nécessaire pour la signature du compromis de vente. Dans ce cas, le notaire facturera les frais de rédaction de l’acte et de son enregistrement auprès des services fiscaux. L’acquéreur s’acquittera des frais qui se situent dans la fourchette de 150 à 500 euros. Si le vendeur et l’acheteur sollicitent leurs notaires respectifs, les honoraires versés pour la prestation ne seront pas plus élevés. Les deux officiers seront tenus de travailler en tandem et défendront les intérêts de leur client. Les frais seront alors partagés également. Ces montants seront réglés le jour de la signature de l’acte de vente, environ trois mois plus tard.

Après la signature du compromis, plusieurs mois s’écoulent avant que la vente soit conclue. Une date peut être incluse dans le contrat pour préciser la date de signature de l’acte de vente. Ce délai devra être suffisant pour l’acheteur et le vendeur. Avant que la vente soit finale, de nombreuses formalités administratives doivent être effectuées. L’acquéreur bien souvent devra valider son prêt auprès des banques. Le notaire lui sera chargé de réunir tous les documents légaux et de vérifier que toutes les clauses contenues dans le contrat soient réalisées (obtention du prêt, purge du droit de préemption et des hypothèques, entre autres). Le délai entre la signature du compromis de vente et l'acte définitif de vente est généralement de 2 à 6 mois. Une fois que toutes les formalités ont été respectées, le notaire sera en mesure de convoquer les deux parties pour conclure la vente.

Depuis août 2015, l’acquéreur non professionnel a droit à un délai de 10 jours pour se rétracter. Il n’est pas tenu de fournir de justificatif et ne subit aucune pénalité. Par contre, il doit obligatoirement respecter ce délai de 10 jours pour se rétracter et informer le vendeur ou toute autre personne désignée dans le compromis de sa décision. La personne concernée sera notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception. Toutefois, si le 10e jour tombe un jour férié, un samedi ou un dimanche, la fin du délai de rétractation est repoussée au premier jour ouvrable suivant.

Si la rétraction a lieu dans le délai, le contrat est annulé et l’acompte versé par l’acquéreur doit être remboursé dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de la date de sa rétractation.

Contrairement à la promesse de vente qui n’engage que le propriétaire, le compromis de vente engage les deux parties, le vendeur et l’acheteur, à finaliser la transaction. Juridiquement le compromis vaut vente sauf en cas de non-réalisation des conditions suspensives. Si l’une des parties revient sur sa décision, l’autre peut recourir à une vente forcée par voie de justice, demander une indemnisation ou converser l’acompte.

La promesse unilatérale de vente engage uniquement le vendeur. Le vendeur sera tenu de réserver l’exclusivité de la vente à un seul acquéreur pour un délai précis. Ce délai permettra à l’acquéreur de réfléchir sur l’offre. Ce dernier est en mesure de lever l’option d’achat et acquérir le bien conformément aux conditions mentionnées dans le contrat. Si la promesse de vente semble être désavantageuse pour le vendeur, elle oblige généralement le futur acquéreur à verser un acompte, soit une indemnité d'immobilisation qui peut atteindre 10 % du prix de vente. En cas de rétractation, cette somme sera conservée par le vendeur. Attention, le vendeur ne pourra cependant pas agir contre l’acquéreur pour lui imposer l’achat du bien. La promesse de vente unilatérale, contrairement au compromis, devra être enregistrée auprès de la recette des impôts dans les dix jours suivant la signature pour être valable. Et une somme de 125 € devra être payée par l’acquéreur.

Les clauses suspensives sont des conditions qui vont permettre la finalisation de la vente. Elles sont souvent utiles pour le financement du bien et permettent de protéger l’acquéreur. En cas d’imprévu, qui résulte en la non-réalisation d’une des conditions, l’avant-contrat sera annulé. Voici quelques clauses fréquentes dans les compromis de vente :

• l’obtention d‘un prêt immobilier
• la réalisation d’une vente d’un bien de l’acquéreur pour financer l’achat
• l'absence de servitude
• la réalisation de travaux par le propriétaire
• la remise de diagnostics

Des autres clauses peuvent être incluses. En effet l’acheteur pourra négocier certaines conditions. Parmi, on note le délai de rétractation de 10 jours qui peut être prolongé, l’absence d’acompte, l’ajout d’une date butoir pour la réalisation de vente, entre autres.

La loi ALUR de 2014 a allongé la liste de documents à joindre au compromis de vente. Un dossier d’une centaine de pages est maintenant exigé des vendeurs. Ces documents doivent être annexés au compromis de vente avant sa signature. Le but ? Informer l’acquéreur de la façon la plus complète possible et protéger l’acquéreur contre les vices cachés. En cas d’oubli d’un des documents, le début du délai de rétractation pourrait être reporté. Les documents à joindre sont comme suit :

En cas de vente de logement, selon l'ancienneté des installations ou la situation géographique, certains diagnostics immobiliers comme le diagnostic de performance énergétique (ou DPE), les diagnostics gaz, électricité, Loi Carrez, termite, entre autres, sont nécessaires. Une entreprise certifiée est sollicitée pour les besoins de diagnostics. Cette prestation sera payée par le vendeur. Les réaliser dès la mise en vente est une bonne idée car tous les diagnostics immobiliers obligatoires doivent être en cours de validité le jour de la signature du compromis de vente.

La loi Duflot oblige le vendeur à informer l’acquéreur sur l’état du bâtiment en cas de copropriété. Les documents suivants sont exigés du vendeur :

• Règlement de copropriété
• État descriptif de l'indivision
• Trois derniers procès-verbaux des assemblées générales de copropriété
• Carnet d'entretien de l'immeuble
• Diagnostic technique global de l'immeuble
• Montant des charges de copropriété payées par le vendeur lors des deux derniers exercices comptables
• Sommes à verser en tant que futur propriétaire

Le vendeur est aussi obligé de présenter un titre de propriété et le dernier acte de vente.