Tout savoir sur les conditions suspensives
Vous envisagez de conclure un achat de propriété mais vous souhaitez avoir la possibilité de vous retirer sans pénalités. Il est préférable d’inclure une ou des condition(s) suspensive(s) dans votre avant-contrat. À quoi renvoie une condition suspensive ? Comment l’utiliser dans un avant-contrat ? Quel sont ses effets sur la signature définitive ? Retrouvez toutes les informations utiles à ce sujet.
Condition suspensive : qu’est-ce que ça signifie ?
On distingue différents types d’obligations dans le droit français : certaines ayant des effets définitifs et d’autres non. Une obligation est matérialisée à la signature d’un contrat, qui définit ses différents termes de réalisation. Parmi ces termes, il est possible de retrouver des obligations dont la satisfaction est soumise à une condition.
Cette condition particulière est dite « suspensive » car sans sa réalisation, le contrat ne peut être clôturé. La condition suspensive est donc un événement incertain et futur dont la survenance donne au contrat un caractère exécutoire. En d’autres termes, le contrat prend forme une fois que la condition prévue se réalise sans aucune forme de procédure.
Selon l’article 1304 du Code civil, “la condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l'obligation pure et simple”.
En revanche, cette disposition signifie que dans le cas où la condition n’intervient pas, le contrat ne se formera pas. L’obligation prévue par le contrat perdra donc sa valeur et deviendra caduque.
Cependant, il faut noter que les parties peuvent ne pas prévoir toutes les éventualités possibles. De plus, certains préalables sont nécessaires pour valider une condition suspensive. D’une part, la condition ne peut être imposée par l’une des parties. Les deux parties doivent se mettre d’accord et exprimer leur volonté conjointe. Si ce n’est pas le cas, alors la condition est qualifiée de « potestative », et revêt un caractère non réalisable. D’autre part, les deux parties doivent faire preuve de leur bonne foi au contrat. Dans le cas contraire, la condition suspensive n’est pas valable. Aussi, cette condition doit aussi être licite, en d’autres termes, elle ne doit pas porter atteinte aux bonnes mœurs ni être illégale.
Pourquoi utiliser une condition suspensive ?
Ces frais sont payés par le vendeur. Ils sont à régler lorsque la vente est définitivement conclue. C’est la formule la plus courante et celle proposée par Bkeys. Légalement il est possible de faire payer ces frais par l’acquéreur. Cette option est alors stipulée dans le mandat de l’agence. Dans tous les cas, la somme net que touche le vendeur à l’issue de la transaction reste inchangée. C'est-à-dire que pour un bien à 200 000€ avec une commission de 4 000€, le vendeur touchera dans tous les cas 196 000€. Dans les deux cas, que les frais soient à la charge du vendeur ou de l’acquéreur, c’est le notaire qui verse le montant des honoraires à l’agence.
Quels sont les frais moyens d’une agence immobilière pour la vente d’un bien ?
L’utilisation d’une condition suspensive se fait généralement lorsqu’on parle du domaine de l’immobilier. La plupart du temps, on l’utilise pour la signature des contrats de vente.
Exemple: Condition suspensive d'obtention de prêt.
L'ACQUEREUR déclare avoir l'intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition, à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d'application de l'article L313-40 du Code de la consommation, et répondant aux caractéristiques suivantes: Organisme prêteur : tout organisme. Montant maximal de la somme empruntée : CENT CINQUANTE MILLE EUROS (150 000.00 EUR). Durée maximale de remboursement : 25 ans. Taux nominal d'intérêt maximal : 1.60 % l'an (hors assurances).
Organisme prêteur : tout organisme.Montant maximal de la somme empruntée : CENT CINQUANTE MILLE EUROS (150 000.00 EUR).Durée maximale de remboursement : 25 ans.Taux nominal d'intérêt maximal : 1.60 % l'an (hors assurances).
En conséquence, le compromis est soumis en faveur de l'ACQUEREUR et dans son intérêt exclusif, à la condition suspensive de l'obtention d'un crédit aux conditions sus-énoncées.Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles notamment quant au montant emprunté, au taux, et à la durée de l'emprunt entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l'article 1304-3 du Code Civil.
Obligations de l'ACQUEREUR vis-à-vis du crédit sollicité
L'ACQUEREUR s'oblige à faire toutes les démarches nécessaires à l'obtention du prêt dans un délai de quinze (15) jours à compter de la signature des présentes par les parties.
L'ACQUEREUR devra informer, sans retard le VENDEUR de tout événement provoquant la réalisation ou la défaillance de la condition suspensive, étant précisé que l'article L 313-41 du Code de la consommation impose un délai minimum d'un mois de la date de l'enregistrement des présentes comme durée de validité de cette condition suspensive.
L'ACQUEREUR déclare qu'il n'existe à ce jour, aucun obstacle de principe à l'obtention des financements qu'il envisage de solliciter.
Réalisation de la condition suspensive
Le prêt sera réputé obtenu et la condition suspensive sera réalisée par la remise par la banque à l'ACQUEREUR de l'offre écrite, telle que prévue aux articles L313-24 et suivant du Code de la consommation, de consentir le crédit aux conditions principales sus-énoncées et dans le délai de soixante (60) jours à compter de la signature des présentes par les parties.
L'obtention ou la non-obtention du prêt devra être notifiée par l'ACQUEREUR au VENDEUR.
A défaut de cette notification, le VENDEUR aura la faculté de mettre l'ACQUEREUR en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou la défaillance de la condition. Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception au domicile ci-après élu. Passé ce délai de huit jours sans que l'ACQUEREUR ait apporté les justificatifs, la condition sera censée être défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit. Dans ce cas l'ACQUEREUR pourra recouvrer le dépôt de garantie qu'il aura, le cas échéant, versé en justifiant qu'il a accompli les démarches nécessaires pour l'obtention du prêt, et que la condition n'est pas défaillie de son fait. A défaut, le dépot de garantie restera acquis au VENDEUR.
Compte tenu que la présente condition suspensive est stipulée dans le seul intérêt de l'ACQUEREUR, ce dernier pourra renoncer à son bénéfice et notifier à tout moment au VENDEUR qu'il dispose de sommes nécessaires pour le financement de l'opération.Cette notification devra contenir la mention manuscrite prévue à l'article L313-42 du Code de la consommation.
Refus de prêt justification
L'ACQUEREUR s'engage, en cas de non obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus. En conséquence, l'ACQUEREUR s'engage à déposer simultanément deux demandes de prêt.
Lorsqu’il s’agit d’une signature d’un avant-contrat de vente de propriété immobilière, les parties signent généralement soit un compromis de vente, soit une promesse de vente.
Dans les deux cas, les parties définissent les conditions de réalisation du contrat, et donc s’entendent sur les clauses suspensives. Il peut y avoir une ou plusieurs clauses en fonction des besoins des parties.
La clause peut attacher la réalisation du contrat à l’obtention d’un crédit bancaire pour le financement de l’opération. Dans ce cas, si la banque n’accorde pas le prêt, la clause devient caduque et le contrat ne pourra pas se réaliser.
Une condition suspensive peut être insérée lors de la vente d’un lot de copropriété. Elle peut porter sur la réussite des démarches administratives ou le changement de destination du lot. Par exemple, si vous voulez transformer un lot à usage d’habitation en un local commercial.
L’achat d’un bien à bâtir peut inclure une clause suspensive. L’acheteur peut inclure une clause suspensive adossée sur l’obtention d’un permis de construire. Selon le projet qu’il veut réaliser, il aura besoin d’un terrain à bâtir ou une maison à surélever. L’acquéreur doit donc inclure dans les moindres détails les étapes de son projet immobilier. Il doit aussi mentionner le rôle de chaque partie dans la procédure à suivre pour le dépôt et l’obtention du permis de construire.
Exemple: Condition suspensive d'obtention d'un permis de construire
La réalisation des présentes est soumise à l'obtention par l'ACQUEREUR d'un permis de construire avant le 20 juin 2015 pour la réalisation sur le BIEN objet de la présente convention de l'opération suivante: rénovation du bâtiment existant en maison d'habitation avec une extension à usage d'habitation de 25 m2 au sol environ.
Il est précisé que l'ACQUEREUR devra, pour se prévaloir de la présente condition suspensive, justifier auprès du VENDEUR du dépôt d'un dossier complet de demande de permis de construire et ce dans le délai de 50 jours à compter de ce jour, au moyen d'un récépissé délivré par l'autorité compétente. Au cas où l'ACQUEREUR ne respecterait pas son engagement, et ce, huit jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, le VENDEUR sera délié de toute obligation et sans indemnité.
La présente condition vaut autorisation immédiate pour l'ACQUEREUR:
- de déposer à ses frais la demande de permis de construire conformément aux dispositions d'urbanisme applicables ;
- de réaliser également à ses frais et sous sa responsabilité tous sondages, études de sol, de sous-sol, tous prélèvements, toutes analyses.
Il existe aussi des situations dans un bail commercial qui permettent de faire recours à des conditions suspensives. On peut citer dans ce cas la suspension de l’octroi d’un bail commercial à cause de l’attente d’une autorisation d’exploitation commerciale.
Quelle est la conséquence de l’invocation d’une clause suspensive ?
Selon la règle qui s’applique en cas de condition suspensive, la vente devient caduque lorsque l’événement invoqué n’intervient pas. Sur le plan financier l’indemnité d’immobilisation versée par l’acquéreur lors de la signature de l’avant-contrat lui sera restituée lui seront restituées.
Dans le cas où la non réalisation de la clause suspensive est de la responsabilité de l’acheteur, il pourrait être sanctionné. Le montant de l’indemnité d’immobilisation pourrait revenir au vendeur.
Les contrats de vente dans le domaine de l’immobilier principalement peuvent comporter des clauses suspensives qui permettent à l’acquéreur de se désengager sans pénalités. Ce type de clause s’utilise dans diverses situations et permet à l’acheteur de récupérer les sommes dépensées pour garantir son achat.