Le démembrement de propriété, un levier familial idéal

On entend par démembrement de propriété, un acte juridique  par lequel le propriétaire d’un patrimoine procède à la division de sa propriété en usufruit et nue-propriété. Cette procédure est observée la plupart du temps dans les familles lorsqu’on procède à un démembrement succession ou une donation dans le but de réduire les frais fiscaux.

Trois types de prérogatives découlent du démembrement de propriété dont deux sont réservées à l’usufruitier. Il s’agit de l’usus, qui est le droit d’utiliser le bien et le fructus qui est le droit de percevoir les fruits de ce bien. La dernière prérogative est réservée au nu-propriétaire à savoir l’abusus, qui est le droit de disposer du bien comme bon lui semble. Aucune de ces prérogatives ne dépend de l’autre. Cependant, que ce soit l’usufruitier ou le nu-propriétaire, aucun ne peut se permettre de vendre un bien démembré sans l’accord de toutes les parties.

Comment faire un démembrement de propriété ?

Un propriétaire peut procéder au démembrement de propriété d’une manière assez simple. En effet, il suffit de céder la nue-propriété à ses enfants, et de garder l’usus sur le bien. Ce droit d’usufruit doit être exploité par le propriétaire jusqu’à sa mort. Après le décès, les enfants pourront hériter de la pleine propriété du bien sans devoir payer les droits de succession.

Le but du démembrement est d’éviter que les trois éléments constitutifs de la propriété (usus, fructus, abusus) ne se retrouvent entre les mains d’une même personne. Si le démembrement divise les droits, il organise également les charges entre le nu-propriétaire et l’usufruitier.

Définition usufruit et nu-propriété

Deux situations juridiques traduisent le droit de propriété qu’une personne a sur son bien à savoir l’usufruit et la nu-propriété.

L’usufruit traduit le droit d’utilisation que possède un propriétaire sur son bien ainsi qu’un droit de percevoir les revenus qui découle de son utilisation. L’exemple le plus visible dans ce cas est le droit de recevoir des loyers sur un bien immobilier.

La nue-propriété quant à elle constitue le droit de faire de son bien ce que l’on souhaite, de disposer de lui selon notre volonté. Cette prérogative donne la possibilité au nu-propriétaire de le modifier ou le détruire.

Pourquoi acheter en démembrement ?

La fin d’un démembrement de propriété intervient lors du décès de l’usufruitier. Le nu-propriétaire n’a donc plus besoin de payer des droits de succession puisqu’il devient à cette occasion, l’unique propriétaire. C’est ce qu’on appelle le remembrement de propriété. Par ce moyen, vous assurez la succession en continuant de jouir du bien.

Par ailleurs, si le nu-propriétaire décède, c’est cette seule nue-propriété qui se transmet dans ce cas par succession aux héritiers.

Le démembrement et la donation fonctionnent tous les deux sur le même principe. En cas de décès d’un des conjoints, le survivant reçoit le droit d’utilisation de tous les biens et d’en percevoir les revenus. Il reçoit en effet automatiquement l’usufruit des biens du conjoint mort. Dans un autre cas, le conjoint survivant reçoit l’usufruit par testament et les enfants, le viager nu propriété.

Il peut par exemple placer le logement familial en location ou y habiter, c’est à lui de décider.

Pour calculer la valeur de l’usufruit au moment du démembrement, il faudra tenir compte de l’âge de l’usufruitier – le conjoint survivant. C’est sur cette base que le conjoint restant devra déclarer à l’IFI, à la suite de la succession de son conjoint, la valeur de l’usufruit. Il n’est pas tenu de déclarer une valeur en pleine propriété car il doit s’en tenir à son droit d’usufruit.

Le droit de donation est l’occasion pour le propriétaire de transmettre son patrimoine en douceur à ses enfants, tout en surfant sur les avantages fiscaux en vigueur.

La réglementation prévoit la possibilité de donner la somme de 100 000 € par enfant et par parent sur un cycle périodique de 15 ans. Dans cette logique, le législateur a prévu une exemption des droits de donation. Ce qui signifie qu’un couple avec un enfant pourra donner sans payer d’impôts une somme de 300 000 €.

Le démembrement de propriété est un acte juridique grâce auquel un propriétaire prépare sa succession en scindant sa propriété en usufruit et en nue-propriété. En procédant de la sorte, le propriétaire décide d’utiliser légalement une option offerte  par le droit  fiscal en vigueur en réduisant une partie les droits de succession. Ce procédé est la plupart du temps observé en famille et il prend fin avec le décès des parents.