Garantie de vices cachés : ce qu’il faut retenir

Lorsqu’un acheteur acquiert un logement neuf, il bénéficie de trois garanties légales qui lui permettent d’intenter une action contre le vendeur ou le constructeur selon les modalités d’achat : achat sur plans ou construction du logement entrepris par l’acheteur.

La garantie de parfait achèvement

Elle est obligatoire et accorde à l’acheteur le droit de demander réparation en cas de survenue de désordres sur le délai d’un an à partir de la date d’acquisition.

La garantie de bon fonctionnement

Elle s’étale sur une durée de deux ans, oblige le vendeur à remplacer les équipements tels que les fenêtres et les volets s’ils ne sont pas conformes ou présentent des irrégularités.

Elle couvre l’acquéreur sur une période de dix ans pour les équipements avec des anomalies ou les désordres conséquents qui nuisent à la solidité du logement. Il revient à l’assurance d’indemniser l’acheteur et d’évaluer le coupable du désordre.

En ce qui concerne les logements anciens, deux situations peuvent se présenter selon l’âge de la maison.

• La garantie décennale est applicable pour un logement de moins de 10 ans en cas de non-conformité ou de désordres. En revanche, en cas d’extension du bien ou si les assurances du vendeur ne sont pas à jour, la demande de garantie est plus complexe.
• La garantie de vices cachés pourra s’appliquer à un bien ayant plus de 10 ans s’il y a des anomalies liées au logement que l’acquéreur et le vendeur ignoraient lors de l’acte de vente. Si l’acquéreur arrive à prouver qu’elles étaient présentes avant la transaction, le vendeur devra lui allouer des dommages-intérêts ou le rembourser une partie du prix de vente.

Les vices cachés renvoient à des anomalies qui affectent l’usage du bien et méconnues à l’acquéreur au moment de la vente. Si l’acquéreur aurait refusé de l’acheter ou ne l’aurait pas acheté au prix de vente en connaissance de ces irrégularités, on estime qu’il y a vice caché. Le défaut doit préexister à la vente et être important pour être considéré comme un vice caché. Cependant, le vendeur n’est soumis à aucune garantie pour toute complication diminuant l’usage du logement ou le rendant impropre à l’habitation survenue après la vente. La présence de termites ayant causé des dommages, le manque d’accès à l’eau potable, une dalle de béton abîmée, présence d’amiante, structure fragile du logement, entre autres, peuvent constituer des vices cachés.

Le vice caché n’est pas un défaut qui n’a pas été dévoilé lors de l’acte de vente. Il est possible qu’il n’aurait pas été repéré sans une vérification minutieuse des lieux et que le vendeur en ignorait l’existence. Si une expertise et un examen en profondeur sont requis pour le découvrir, on considère qu’il y a vice caché.

Pour rendre valable la garantie de vice caché, l’acquéreur ne doit pas avoir été informé du défaut. S’il a été signalé dans l’acte de vente, l’acquéreur ne peut pas agir contre le vendeur.

Quel recours pour un vice caché immobilier ?

La première étape est de notifier le vendeur par lettre recommandée et de tenter de régler le problème à l’amiable. Si aucun accord n’est trouvé, l’acquéreur devra saisir le tribunal et faire appel à un avocat compétent en droit immobilier. Afin de confirmer le vice caché, un expert pourra être sollicité. Il sera autorisé à se rendre sur les lieux par injonction judiciaire. Le rôle de l’avocat sera de démontrer que le défaut était préexistant à l’achat en s’appuyant sur l’examen de l’expert ou que le vendeur a dissimulé une information importante induisant l’acquéreur en erreur.

Trois possibilités s’offrent à l’acquéreur dont l’annulation de la transaction, l’obtention d’une indemnité égale à la réduction du prix de vente ou une compensation couvrant les frais de réparation du vice caché. Cependant pour obtenir une indemnisation, il devra fournir la preuve que le vice caché existe.

L’acheteur du bien immobilier dispose d’un délai de 2 ans à partir de la date où il découvre le défaut pour intenter une action, si le contrat de vente a été signé après le 19 février 2005. Le délai légal que possède l’acheteur est de 30 ans après l’achat du bien. Il peut donc être indemnisé même si le vice caché est découvert des années après l’achat. Il sera plus difficile pour lui de mettre en évidence l’antériorité du défaut.

Séparer le prix du mobilier du prix de vente du bien immobilier

Un autre moyen de réduire les frais de notaire consiste à distinguer l’immobilier du mobilier. Les frais de notaire n’étant calculés que sur le prix du bien immobilier, les équipements mobiliers doivent être écartés. Il est donc recommandé de ne pas considérer le prix des mobiliers trouvés dans la maison lors du calcul des frais d’acquisition. Les meubles augmentant la valeur du logement à la vente, cette méthode peut s’avérer très intéressante. Basez-vous sur les factures d’achat pour faire une estimation du bien. Ensuite, il faudra énoncer séparément le prix du bien immobilier et celui des biens mobiliers bien dans le compromis de vente.

Si c’est le vendeur qui apporte la garantie de vices cachés, il peut toutefois ajouter une clause de non-garantie des vices dans le contrat de vente. Cette clause pourra bénéficier au vendeur si elle a été acceptée par les deux parties prenantes et n’est valable que sous certaines conditions. Elle ne dispense cependant pas le vendeur de son obligation de dévoiler des anomalies liées au logement.

La question de la bonne ou mauvaise foi du vendeur se pose dans ce cas. La clause sera applicable si le vendeur est de bonne foi. En revanche, s’il avait eu connaissance du vice avant la vente et n’avait pas signalé l’acheteur, il ne sera pas exonéré de sa responsabilité. Même s’il n’avait pas pour but de nuire à l’acquéreur.