Qu'est-ce que la Loi carrez (surface habitable) ?

La loi Carrez correspond à la surface privative et loi Boutin correspond à la surface habitable tout en ayant la même base de calcul de départ : la surface de plancher de construction. 

Cette surface plancher-surface habitable est calculée après avoir enlevé les espaces occupés par :

• les cloisons, 
• les murs, 
• les marches d’escalier, 
• les embrasures des portes et fenêtres
• les cages, 
• les gaines
• les parties dont la hauteur ne dépasse pas 1,80m.

On peut cependant relever certaines différences notoires. En effet, la loi Carrez surface habitable prend en compte dans le calcul, les greniers, les réserves, les combles non aménagés, les remises et les vérandas. La hauteur prise en compte ne doit également pas dépasser 1,80m. 

En revanche, la surface visée par la loi Boutin ne prend pas en compte ces éléments car cette loi se limite aux espaces aménagés et susceptibles d’être occupés directement. Les greniers, combles et sous-sols sont alors exclus du calcul surface habitable loi Boutin. 

La loi Carrez précise bien les éléments qu’elle ne considère pas lors du calcul de la superficie habitable. Il s’agit des planchers situés dans les parties de l’habitation où la hauteur est inférieure à 1,80m. Elle ne prend également pas en compte les lots ou fractions de lot dont la superficie est inférieure à 8 mètres. 

En dehors de ces éléments, la mesure tient compte du reste de la surface des planchers des locaux clos et couverts. 

Il faudra également déduire les surfaces occupées par les marches et cages d’escalier, des murs, des embrasures des portes et fenêtres, et des gaines.

Un propriétaire peut procéder lui-même à la mesure de la loi Carrez surface habitable de son bien.

Toutefois, il faudra composer avec des textes de loi assez complexes dans un jargon qui peut lui être inconnu. Par exemple, les choses peuvent se compliquer lorsqu’il faudra prendre les mesures d’une pièce mansardée sans considérer la partie supérieure à 1,80m. 

C’est pourquoi il est recommandé de faire appel à un professionnel pour s’occuper de cette tâche. Grâce à son télémètre laser, il pourra déduire plus facilement les mesures adéquates de la pièce. L’expert peut également disposer de logiciels servant à calculer plus facilement les surfaces en prenant en compte tous les éléments. Lorsqu’il aura achevé son travail, le professionnel vous remettra une attestation de superficie privative loi Carrez. Le propriétaire est ainsi couvert par le travail d’un professionnel qui verra sa responsabilité engagée si le calcul est contesté.

Il peut arriver que la surface indiquée sur le contrat de location ou de vente ne soit pas la surface habitable réelle d’un logement. On parle alors d’erreur de calcul. Dans le cas d’une location, le locataire peut procéder à une réclamation. 

En effet, selon la loi ALUR de 2014, lorsqu’un locataire constate une différence de plus de 5% sur la surface habitable indiquée dans son contrat de bail, il peut faire une réclamation à son bailleur. Il peut également porter l’affaire en justice pour réclamer la révision du montant du loyer. 

Concernant la vente d’un lot en copropriété, l’acquéreur peut réclamer une réduction du prix d’achat. Et si aucune mention sur la surface n’est insérée dans l’acte de vente, il peut être purement et simplement annulé. 

À noter, qu’en cas de renégociation du prix de vente, les frais de notaire devront aussi être recalculés en fonction du nouveau prix de vente du lot.

Si en revanche, la surface recalculée est supérieure à celle indiquée sur le certificat de vente, le vendeur ne dispose d’aucun recours.

Que cela soit dans le cadre d’une location ou d’une vente, une marge d’erreur de 5% est tolérée lors du calcul de la superficie.

Quelle est la différence entre surface habitable et superficie Carrez ? 

Selon la réglementation en vigueur, il est possible de calculer la surface habitable dans n’importe quelle situation. En revanche, la superficie Carrez est calculée uniquement en copropriété.