Le pré-état daté : définition et contenu

Le pré-état daté : le guide

Le pré-état daté est un document qui offre à l’acheteur d’un bien immobilier dans une copropriété des informations administratives et financières sur le lot qu’il souhaite acquérir. Ces informations lui sont utiles à deux moments majeurs de la transaction, soit préalablement à la signature du compromis et à celle de l’acte de vente. Découvrez dans notre article ce qu’un pré-état daté doit contenir et s’il doit être facturé en cas de vente.

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Qu'est-ce que le pré-état daté ?

La loi Alur exige que le vendeur d’un bien situé dans un immeuble en copropriété fournisse un ensemble d’informations au futur acquéreur. Afin de prendre une décision informée, l’acheteur d’un lot de copropriété doit être renseigné sur l'état de l'immeuble, l'organisation et la situation financière de la copropriété. Ces informations sont réunies dans le pré-état daté. Les vendeurs délèguent en général cette tâche à leur syndic.

L’article L721-2 du Code de la construction et de l’habitation et l’article 54 de la loi Alur indiquent les documents que doivent contenir le dossier qui sera fourni à l’acquéreur. Les voici :

  • Une copie du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division ;
  • La fiche synthétique de l’immeuble ;
  • Le carnet d’entretien de l’immeuble ;
  • Le dossier du diagnostic technique global (DTG) ;
  • Les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales annuelles afin que l’acquéreur soit informé des éventuels travaux et autres dossiers en cours dans la copropriété ;
  • Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le vendeur au cours des deux derniers exercices comptables ;
  • L’état global des impayés des charges de copropriété ;
  • Les éventuelles dettes envers les prestataires ;
  • Le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu.

Ces informations doivent être mises à disposition de l’acheteur avant la signature du compromis de vente et y être jointes pour que l’achat se fasse en connaissance de cause.

En cas d’absence d’une promesse de vente ou d’un compromis de vente, le vendeur devra communiquer le pré-état daté lors de la signature de l’acte authentique.

Quelle est la différence entre l’état daté et le pré-état daté ?

L’état daté, prévu par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, est un document à vocation informative impérativement élaboré par le syndic de copropriété à la demande du notaire ou du vendeur. Son objectif est d’informer le futur propriétaire sur les charges qu’il devra supporter à l’acquisition.

S’ils sont souvent confondus, trois différences majeures les distinguent :

  1. L’état daté entre en jeu lors de la signature de l’acte de vente alors que le pré-état daté peut être produit avant la signature du compromis de vente.
  2. Contrairement à l’état daté, le pré-état daté n’est pas un document requis par la loi.
  3. Et pour finir, l’état daté doit impérativement être rédigé par le syndic de copropriété à la demande du vendeur et du notaire. Le pré-état daté lui peut être rédigé par le syndic de copropriété mais cette étape n'est pas nécessaire.

Les informations à inclure selon l’article 5 du décret du 17 mars 1967 modifié en 2013 dans l’état daté sont les suivantes :

  • Les charges impayées, les provisions exigibles ou les honoraires du syndic;
  • Les sommes pouvant rester dues par le syndicat au copropriétaire vendeur ;
  • Les dépenses non encore exigibles au titre du budget prévisionnel.

Comment ne pas payer le pré-état daté ?

L’élaboration du pré-état daté implique généralement l’intervention du syndic de copropriété qui facture cette prestation. L’envoi de ces documents peut aussi engendrer des coûts non négligeables pour le vendeur. Alors quelle solution pour ne pas la payer ?

Si l’article 54 de la loi Alur imposait la délivrance des documents en version papier, l’ordonnance du 27 août 2015 a amendé cette réglementation. Il est désormais possible pour le vendeur de transmettre les documents à l’acquéreur par voie électronique. À noter que le vendeur et l’acquéreur doivent avant tout consentir à l’envoi des documents par voie dématérialisée. Une attestation et une décharge prouvant la transmission des documents de la part de l’acquéreur sont suffisantes pour autoriser l’envoi électronique.

D’ailleurs la facturation d’un pré-état daté est une pratique illégale pour les contrats de syndic à compter du 2 juillet 2015. Le décret n°2015-342 du 26 mars 2015 a déterminé une liste limitative des prestations particulières qui peuvent faire l’objet d’une rémunération spécifique pour le syndic. L’établissement d’un pré-état daté n’était pas inclus dans cette liste.

Cependant, compte tenu de l’absence de loi pour réglementer la facturation du pré état-daté, cette pratique continue de sévir.

Comment établir un pré-état daté ?

Il est intéressant de noter qu’aucune mention de la personne chargée de réunir les documents n’est faite dans le Code de la construction et de l’habitation. Le syndic n’est donc pas tenu d’établir le pré-état daté. Les syndics de copropriété réalisent cette tâche en général à la demande des vendeurs dans le cadre de la signature du compromis de vente. Le vendeur devrait être en mesure de rassembler et de présenter l’ensemble des documents sans avoir recours au syndic. Alors où trouver ces informations si le vendeur n’est pas en possession des documents ?

Ces informations peuvent être recueillies depuis des documents que tout copropriétaire détient. Les pièces annexes que le copropriétaire réceptionne avec la dernière convocation à l'assemblée générale contiennent habituellement ces données. 

La loi ALUR a aussi exigé depuis le 1er janvier 2015 la mise en place d’un extranet par les syndics. Cet extranet qui est enrichi d’une liste de documents relatifs à la gestion de l'immeuble, conformément à la loi ELAN, doit être accessible aux copropriétaires. Cet outil regroupe donc des documents nécessaires à la réalisation du pré-état daté. Le vendeur est donc en capacité de transmettre le pré-état daté sans solliciter le syndic. Et le notaire peut aussi avoir accès au site et y trouver les informations nécessaires.

Qui doit payer l'état daté ?

Contrairement au pré-état daté, l’état daté est un document à portée légale et obligatoire. L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les frais doivent être payés par le seul copropriétaire concerné, soit le vendeur. Il peut être convenu entre l’acheteur et le vendeur que l’état date sera à la charge de l’acheteur.

En l’absence d’un décret qui fixe la somme perçue par le syndic pour cette prestation, le prix de la rédaction est déterminé lors de l’Assemblée générale des copropriétaires. Si un syndic professionnel est sollicité, l’établissement de l’état daté sera facturé en plus des honoraires de syndic. À noter que le prix de l’état daté est plafonné à 380 €.