Tout savoir sur la promesse de vente

La promesse de vente, aussi appelée promesse « unilatérale » de vente, quand elle n’engage que le vendeur, lui permet de vendre son bien à un prix défini dans le contrat. Cet accord a une durée limitée qui est d’environ deux à trois mois selon les conditions de la promesse de vente. Durant cette période, le vendeur ne peut pas renoncer à la vente ou promettre le bien à un autre acheteur. En contrepartie, l’acquéreur verse une indemnité d’immobilisation pour réserver le bien, d’un montant maximum de 10 % du prix de vente. S’il décide d’acheter, cette somme viendra s’imputer sur le montant total de la vente. Si la vente n’est pas conclue dans le délai préalablement convenu ou s’il renonce à l’achat, cette indemnité fera office de dédommagement auprès du propriétaire.

La promesse de vente semblable au compromis de vente a une valeur incontestable pour les deux parties. Si elle régit les conditions de ventes, elle fixe aussi un délai qui permet aux acteurs de prendre leurs dispositions pour mener à bien la transaction. Par exemple, pour l’obtention d’un prêt, confirmer l’absence de servitudes ou vérifier s’il y a droit de préemption. L’acheteur et le propriétaire signent le contrat après concertation et une fois toutes les clauses validées. À noter que ce n’est qu’à l’issue de la signature de l’acte authentique de vente, obligatoirement passé devant un notaire, que la vente de l’immobilier devient définitive.

La promesse de vente peut  contenir des conditions suspensives qui peuvent annuler la validité de celle-ci. Dans ce cas, l'indemnité d'immobilisation est alors remboursée à l'acquéreur. La promesse de vente peut être rédigée et signée sans intermédiaire. C’est ce qu’on appelle une signature sous seing privé. Compte tenu des enjeux, certains préfèrent solliciter un notaire ou un agent immobilier pour la rédaction et la signature.

Si les deux sont des avant-contrats, leurs objectifs ne sont pas les mêmes. 

Le compromis de vente (également appelé « promesse synallagmatique de vente »), tout comme la promesse de vente, anticipent la signature de l’acte définitif. C’est un avant-contrat au moyen duquel le vendeur dit vouloir vendre son bien à un prix déterminé, et l’acquéreur à l’acheter selon les modalités définies. Le compromis doit être rédigé en forme authentique par un notaire selon les obligations légales. Pour que la vente soit conclue, le notaire doit réunir les deux parties à jour fixe pour la lecture et la signature de l’acte.

Contrairement à la promesse de vente qui n’engage que le propriétaire, le compromis de vente oblige les deux parties. Elles s’engagent mutuellement à conclure la vente : le vendeur doit livrer le bien et l’acheteur payer le prix convenu. En cas d’un renoncement d’une des deux parties quand un compromis de vente est signé, l’autre peut, par voie de justice, exiger des dommages et intérêts ou imposer la transaction. La promesse de vente est plus souple pour l’acquéreur, le vendeur ne pourra pas l’attaquer en justice pour lui imposer la conclusion de la vente du bien.

Un compromis de vente est signé en général lorsque l’acheteur et le vendeur souhaitent retarder l’achat définitif de l’immobilier pour des raisons financières ou personnelles. Selon la loi Macron effective depuis le 8 août 2015, l’acheteur a droit à un délai de rétraction de 10 jours après la signature du compromis. Délai dont ne bénéficie pas le vendeur. Tout comme la promesse de vente, le compromis doit contenir un certain nombre d’informations : description précise du bien, prix de vente, entre autres. Contrairement à la promesse de vente, le versement d’un acompte n’est pas obligatoire. L’acompte dans un compromis de vente correspond à 5 à 10 % du prix du bien. Cette somme est versée par l’acheteur avant la signature de l’acte définitif de vente. 

Aucun enregistrement n’est à prévoir pour le compromis. Pour être valable, la promesse de vente doit impérativement être enregistrée auprès de la recette des impôts dans les dix jours suivant la signature. Une somme de 125 € est réclamée et elle est payée par l’acquéreur.  

Elle  doit contenir les informations suivantes :

• Informations sur les parties

  La promesse de vente doit indiquer l’état civil du vendeur et de l'acheteur.

• Informations sur le bien

  La promesse de vente doit indiquer les informations suivantes :

  • Adresse du bien
  • Origine de propriété (date du précédent acte de vente le cas échéant, nom du précédent propriétaire...)
  • Descriptif détaillé du bien, de ses équipements et de ses annexes
  • Existence d'une hypothèque et/ou d'une servitude

  La promesse de vente d'un bien en copropriété doit par ailleurs contenir les informations relatives à la copropriété.

• Informations concernant la vente

  La promesse de vente doit indiquer les informations suivantes :

  • Montant des honoraires de l’agent immobilier chargé de la vente (s'il y a intervention d'un professionnel) et à qui en incombe le paiement le paiement de la commission.
  • Prix de vente et modalités de paiement (comptant ou  à l'aide d'un prêt bancaire)
  • Durée de validité de la promesse de vente et date limite de signature de l'acte authentique de vente
  • Informations légales relatives aux conditions d'exercice du droit de rétractation
  • Date de disponibilité du bien

  Par ailleurs, des clauses suspensives peuvent être introduites dans la promesse de vente. Ainsi la vente ne pourra intervenir que sous certaines conditions. Par exemple, la vente peut être conditionnée à l'obtention d'un prêt immobilier par l’acquéreur. 

  De plus, le dossier de diagnostic technique doit être annexé à la promesse de vente.

L'avant-contrat est un accord préliminaire qui constitue un véritable « contrat ». Il entraîne des obligations pour le vendeur et l'acheteur. Il permet de préciser les conditions de la future vente et marque l'engagement des parties.

Les conditions suspensives (ou clauses suspensives) peuvent suspendre ou annuler la validité de la promesse de vente ou du compromis de vente. L'indemnité d'immobilisation est alors remboursée à l'acquéreur. 

Un événement futur et incertain et ne dépendant pas de la volonté des parties, comme un refus de prêt immobilier, en sont souvent la cause. 

La découverte de servitudes (droits d'utiliser un terrain conféré à un autre terrain voisin) peut aussi motiver cette annulation. Un certificat d'urbanisme confirmant l'absence de servitudes est dans ce cas requis. 

S’il y a un droit de préemption à purger, le notaire doit informer la collectivité locale de la signature de la promesse de vente. Les acteurs devront attendre deux mois, délai de réflexion octroyé à la commune pour décider de préempter le bien ou non.

Les clauses suspensives protègent l’acheteur et le vendeur et les dispensent de leurs obligations dans le cas où un imprévu engendre la rupture du contrat. Peu importe la clause suspensive, elle permet d’éviter les difficultés si les conditions d'achat du bien ne sont plus réunies. La seule condition suspensive obligatoire est la clause d’obtention du prêt immobilier par l’acquéreur. Les autres sont optionnelles.

L’acquéreur doit produire tous les documents adéquats pour prouver la non-réalisation de la clause et informer le vendeur par lettre recommandée pour annuler la promesse de vente. La non-réalisation d’une seule des conditions mentionnées dans la promesse de vente annule le contrat. L’indemnité d’immobilisation est intégralement remboursée mais aucune partie ne peut demander des dommages.

Suite à la signature d’une promesse de vente ou d’un compromis de vente  l’acheteur, bénéficie d’un délai légal de réflexion et de rétractation de 10 jours lui permettant de revenir sur sa décision. Ce délai commence au lendemain de la  notification de la promesse de vente signée par l’acheteur et le vendeur. Si l’acheteur change d’avis, il doit être remboursé de l’indemnité d’immobilisation versée lors de la signature de la promesse de vente dans un délai de 21 jours maximum.